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　　法治日报全媒体记者 朱宁宁

　　2月14日，江西南昌西湖区市场社区，一场“幸福圆桌会”如期举行，全国人大代表、国浩律师事务所执行合伙人冯帆身处其中。活动现场，社区居民代表围绕老旧小区改造纷纷发表意见建议，区政府相关部门工作人员也作了表态发言。

　　这是冯帆以全国人大代表的身份第二次参加“幸福圆桌会”座谈。“幸福圆桌会”通过“群众提议、社区吹哨、部门报到”的社区治理与服务创新模式，把居民关注的问题摆在桌面上，真正解决居民群众的“急难愁盼”问题。今年全国人大会议期间，冯帆提交的关于修改《物业管理条例》（以下简称《条例》）的建议正是围绕此次座谈会话题提出的。

　　“这是用法治手段提升社区基层治理的成功尝试，也是生动的全过程人民民主的基层实践，可以切切实实地解决老百姓的困难。”在冯帆看来，社会治理是国家治理的重要方面，运用法治思维助力社区基层治理十分重要。

　　冯帆认为，一方面，司法实践中涉及业主行使共有权益的权利纠纷案件数量不断上升，另一方面，在我国现有法律规定的框架下，业主无法行使表决权、业主表决出现僵局的情况时有发生。此外，有关业主大会表决以及物业管理费用等涉及全体业主的共有权益也经常引发纠纷。

　　在冯帆看来，这些问题的产生有很多跟《条例》已经无法适应实践需求直接相关，尤其是民法典施行以后，部分规定与民法典存在矛盾，需要统一。

　　通过调研，冯帆认为，《条例》存在诸多问题亟须修改。

　　——《条例》与民法典关于业主大会表决程序的规定有所不同。比如，《条例》第十二条规定，业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；民法典第二百七十八条则将参与表决的人数及面积占比提高为三分之二。又如，对于表决比例，《条例》表述均为“占总面积”与“占总人数”，而民法典为“参与表决专有部分面积”和“参与表决的人数”。

　　——《条例》没有规定表决回避制度，由于现行法律法规对于业主大会表决的规则是以专有面积与参与表决人数作为计票基础，在涉及占有专有面积较多的“大业主”关系的表决事项时，容易出现“专有面积达到表决要求，而人数达不到要求”的表决僵局，不利于对小业主的保护。

　　——《条例》对于实际未入住业主的物业费承担问题，未有明确规定。实践中，常有业主表示自己并未实际入住，没有享受物业服务，因而拒付物业管理费，从而导致大量诉讼产生。

　　——实践中一些房屋本身存在质量问题，导致业主的入住体验很不好而拒交物业管理费。

　　鉴于此，冯帆建议对照民法典，将《条例》中涉及业主大会表决程序的规定予以相应修改，保持法律的统一性。

　　她同时建议，在《条例》第十二条第一款后增加一款，作为第二款，规定“表决事项涉及单个业主直接利害关系的，该业主应回避此项表决”，并明确规定，“未实际入住业主可减免缴纳物业管理费用，具体减免的额度由业主大会决定。”“房屋出现质量问题且不属于房屋主体结构质量不合格的，物业服务企业应予以先行维修，业主先行支付部分费用，全部费用由建设单位承担。”